A ação de despejo é o processo judicial pelo qual o locador retoma o imóvel alugado. Ela está prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e pode ter como causa, entre outras, a falta de pagamento do aluguel, a infração ao contrato, o fim do prazo da locação ou o pedido para uso próprio. Em algumas hipóteses o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias; na falta de pagamento, o inquilino ou o fiador pode evitar o despejo quitando o débito atualizado no prazo legal.
Quando o locador pode pedir o despejo?
O artigo 9º da Lei 8.245/1991 permite desfazer a locação a qualquer tempo nos seguintes casos:
- por mútuo acordo;
- por prática de infração legal ou contratual;
- por falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser feitas com o inquilino no imóvel, ou que ele se recuse a permitir.
Além disso, a retomada depende do tipo de contrato residencial:
| Contrato | Regra | Fundamento |
|---|---|---|
| Escrito, com prazo igual ou superior a 30 meses | Termina ao fim do prazo, sem necessidade de aviso. Se o inquilino permanecer por mais de 30 dias sem oposição, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e o locador pode encerrá-la a qualquer tempo, concedendo 30 dias para desocupação. | art. 46 |
| Verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses | Ao fim do prazo, prorroga-se automaticamente. A retomada só é possível nas hipóteses do art. 47, como uso próprio, do cônjuge ou companheiro, uso residencial de ascendente ou descendente sem imóvel próprio, obras aprovadas que aumentem a área construída, ou locação com mais de cinco anos ininterruptos. | art. 47 |
O juiz pode mandar desocupar o imóvel logo no início do processo?
Sim, em hipóteses específicas. O artigo 59, § 1º, prevê liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir antes o inquilino, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel e a ação tenha como fundamento exclusivo uma das situações da lei, entre elas:
- descumprimento de acordo escrito de desocupação, assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses;
- fim do prazo da locação para temporada, com ação proposta em até 30 dias do vencimento;
- permanência do sublocatário após o fim da locação;
- falta de nova garantia depois de notificação para apresentá-la;
- fim do prazo da locação não residencial, com ação proposta em até 30 dias;
- falta de pagamento de aluguel e encargos quando o contrato não tem nenhuma garantia (fiador, caução, seguro-fiança), seja porque não foi contratada, seja porque se extinguiu.
Nesta última hipótese, o inquilino pode evitar a rescisão e afastar a liminar se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação, depositar em juízo a totalidade dos valores devidos (artigo 59, § 3º).
Como o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?
Pela chamada purgação da mora. O artigo 62, II, permite que o inquilino ou o fiador evite a rescisão pagando, no prazo de 15 dias contados da citação, o débito atualizado, por depósito judicial, incluindo:
- os aluguéis e encargos que vencerem até o pagamento;
- multas contratuais, quando exigíveis;
- juros de mora;
- custas e honorários do advogado do locador, fixados em 10% do valor devido se o contrato não disser outra coisa.
Se o locador alegar que o depósito não foi integral, o inquilino pode complementá-lo em 10 dias (artigo 62, III). Esse benefício, porém, tem limite: não se admite a purgação da mora se o inquilino já a utilizou nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação (artigo 62, parágrafo único).
O locador pode cobrar os aluguéis atrasados no mesmo processo?
Sim. O artigo 62, I, permite cumular o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos. Nesse caso, o inquilino é citado para responder ao pedido de rescisão, e o inquilino e os fiadores para responderem à cobrança. A petição inicial deve vir com cálculo discriminado do débito. Se os dois pedidos forem acolhidos, a cobrança pode começar antes mesmo da desocupação (artigo 62, VI).
O prazo para cobrar aluguéis na Justiça é de três anos (Código Civil, artigo 206, § 3º, I).
Depois da sentença, quanto tempo o inquilino tem para sair?
Julgada procedente a ação, o juiz expede mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária (artigo 63). O prazo cai para 15 dias se, entre a citação e a sentença, passarem mais de quatro meses, ou se o despejo tiver fundamento no artigo 9º ou no artigo 46, § 2º (artigo 63, § 1º). Há prazos especiais para hospitais, escolas, asilos e outras instituições (artigo 63, §§ 2º e 3º).
Esgotado o prazo, o despejo é cumprido, se necessário com uso de força (artigo 65). A lei impede o cumprimento até o 30º dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem mora no imóvel (artigo 65, § 2º).
Se o locador quiser executar a decisão antes do fim dos recursos (execução provisória), deve prestar caução de 6 a 12 meses de aluguel, salvo nas ações fundadas no artigo 9º (artigo 64).
Perguntas frequentes
O proprietário pode trocar a fechadura ou retirar os móveis do inquilino?
A Lei do Inquilinato prevê que a retirada do inquilino ocorra por mandado de despejo, após decisão judicial (artigos 63 e 65). A retomada por conta própria não está prevista na lei.
Com um mês de atraso já é possível pedir o despejo?
A falta de pagamento do aluguel e dos encargos é causa de desfazimento da locação (artigo 9º, III), e a lei não fixa um número mínimo de meses em atraso.
O despejo para uso próprio pode tramitar no Juizado Especial?
Sim. A Lei 9.099/1995 inclui a ação de despejo para uso próprio na competência do Juizado Especial Cível (artigo 3º, III).
O fiador também pode pagar para evitar o despejo?
Sim. O artigo 62, II, permite que o locatário ou o fiador faça o depósito do débito atualizado em 15 dias da citação.
Quanto custa a caução da liminar?
A lei exige caução equivalente a três meses de aluguel (artigo 59, § 1º).
Cada contrato de locação tem cláusulas e garantias próprias, que precisam ser examinadas antes de qualquer medida. Este conteúdo tem caráter informativo e foi preparado pela equipe de Mauricio Souza Advogados, em Campinas/SP, com base na legislação vigente em outubro de 2026.
Para entender como essas regras se aplicam ao seu caso, conheça a página de advogado de direito civil em Campinas ou o atendimento jurídico online do escritório Mauricio Souza Advogados.
Fontes consultadas
- Lei 8.245/1991, arts. 9º, 46, 47, 59, 62, 63, 64 e 65 (fonte oficial)
- Código Civil, art. 206, § 3º, I (fonte oficial)
- Lei 9.099/1995, art. 3º, III (fonte oficial)